Impactos da Nova Tributação de LCI no Mercado Imobiliário de São Paulo para Compradores de Primeiro Imóvel

10/06/2025

A partir de 1º de janeiro de 2026, o governo federal implementará uma alíquota de 5% de Imposto de Renda sobre novas emissões de Letras de Crédito Imobiliário (LCI), encerrando a histórica isenção para pessoas físicas. Esta medida, anunciada em junho de 2025, integra um pacote fiscal que visa compensar a provável revogação do aumento do IOF e reforçar a arrecadação pública.

Para quem busca adquirir o primeiro imóvel em São Paulo, o cenário de crédito e preços imobiliários sofrerá ajustes significativos, sobretudo em um mercado já marcado por níveis elevados de demanda e oferta restrita.

Este relatório sintetiza e analisa criticamente as implicações dessa mudança, com foco na dinâmica de captação de recursos, nos efeitos sobre os preços residenciais, nas consequências para compradores de primeira viagem e nas alternativas de financiamento. A análise utiliza dados recentes do índice FipeZap, tendências de mercado e perspectivas de especialistas, oferecendo uma visão aprofundada e regionalizada.

A tributação de 5% de IR sobre LCIs entra em vigor apenas para títulos emitidos a partir de 1º de janeiro de 2026. O estoque adquirido até 31 de dezembro de 2025 permanece protegido pela isenção vigente, mesmo que o resgate ocorra posteriormente.

Aspecto	Até 31/12/2025	A partir de 01/01/2026
Alíquota de IR sobre LCIs	0% (isenção total)	5% sobre os rendimentos
Aplicação	Todas as emissões	Apenas novas emissões
Proteção do estoque anterior	Garantida até o vencimento	Sem efeito retroativo

A mudança legislativa reflete a busca por equilíbrio fiscal, mas cria um ponto de inflexão na estratégia de funding do setor imobiliário, uma vez que as LCIs são uma das principais fontes de recursos para crédito habitacional em bancos privados.

As LCIs representam o principal instrumento de direcionamento de recursos do investidor pessoa física para o financiamento imobiliário. Com a perda de isenção, a atratividade desses papéis diminui, forçando as instituições financeiras a reajustarem as condições de remuneração para manter a captação. Esse aumento do custo de funding tende a ser repassado ao consumidor na forma de financiamentos mais caros.

No segundo semestre de 2025, espera-se uma corrida por LCIs isentas, ampliando temporariamente a disponibilidade de crédito. No entanto, a partir de 2026, os bancos deverão absorver o diferencial de custo, elevando as taxas de juros ou reduzindo margens em outras operações. Essa dinâmica de repasse geralmente se traduz em acréscimos de 0,5 a 1 ponto percentual nas taxas do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

A existência de um grande estoque de LCIs isentas até o fim de 2025 atenua o choque imediato. No entanto, o movimento de antecipação de investimentos cria volatilidade nos volumes de captação de outubro a dezembro de 2025 e reduz gradualmente a estabilidade do funding no início de 2026.

O mercado imobiliário paulistano viveu um ciclo de valorização contínua até maio de 2025. Segundo o índice FipeZap, o preço médio de venda na capital paulista registrou alta de 6,5% nos 12 meses encerrados em maio de 2025, superior aos 5,1% verificados no período anterior.

Com a nova tributação, projeta-se uma moderação do ritmo de valorização a partir de 2026:

Bairros de média e alta renda: Poderão enfrentar reajustes abaixo da inflação ou períodos de estabilidade nominal.

Regiões periféricas e de baixa renda: Pequenas variações no custo do financiamento podem resultar em retração mais acentuada da procura, pressionando incorporadoras a rever cronogramas de lançamentos e políticas de preços.

Consequências para Compradores de Primeiro Imóvel

Para quem busca a primeira casa em São Paulo, os impactos se distribuem conforme o perfil de renda e acesso ao crédito:

Compradores de baixa renda: A elevação nos juros pode comprometer a aderência ao valor das parcelas, reduzindo o universo de elegíveis em programas como Casa Verde e Amarela.

Classe média: Poderá migrar para prazos mais longos ou combinações de linha de crédito e recursos próprios, mas arcará com custo efetivo total superior.

Em todos os segmentos: A incerteza sobre a magnitude do repasse leva a maior cautela na tomada de decisão, estendendo o prazo de negociação e exigindo maior planejamento financeiro.

Especialistas apontam que, apesar do impacto só recair em 2026, muitos compradores antecipam a busca por financiamento ainda no regime antigo, provocando aumento pontual na demanda no segundo semestre de 2025. Essa demanda concentrada pode elevar o valor de entrada exigido e intensificar a competição por imóveis de menor preço.

Com o cenário de crédito mais oneroso, identificam-se as seguintes alternativas que mantêm isenção de IR ou oferecem custo competitivo:

Linha de Crédito	Característica Principal	Vantagem	Limitação
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)	Isentos de IR, remuneração atrativa	Isenção de IR e alta taxa de retorno	Baixa liquidez, não é crédito direto
Fundos de Investimento Imobiliário (FII)	Isentos sobre rendimentos, alta liquidez	Alta liquidez e isenção de rendimentos	Não é linha direta de crédito
Consórcios Imobiliários	Autofinanciamento sem juros	Sem juros, ideal para planejar	Incerteza de contemplação
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)	Recursos da poupança	Condições estáveis e subsídios	Volume disputado com LCIs
Fintechs de crédito imobiliário	Crédito digital customizado	Processo ágil e menos burocrático	Valores e prazos mais restritos

Para mitigar os efeitos adversos da tributação de LCIs, recomenda-se:

Monitorar de perto as condições de financiamento no segundo semestre de 2025 e antecipar decisões de compra, sempre que possível sob o regime antigo.

Explorar consórcios e SFH como alternativas previsíveis de crédito, sobretudo para quem prioriza planejamento a longo prazo.

Avaliar o uso de FIIs e CRIs para compor entrada ou reservas financeiras, aproveitando isenções fiscais e diversificação de riscos.

Acompanhar iniciativas estaduais e municipais em São Paulo, como redução do ITBI para primeira moradia e subsídios locais, que podem ser ampliados diante do novo contexto.

Dialogar com instituições financeiras sobre produtos híbridos ou bônus em tarifas, na tentativa de reduzir o impacto do repasse de custos.

Internacionalmente, modelos como os da Espanha e Portugal demonstram que a tributação de títulos de crédito habitacional pode conviver com incentivos específicos ao primeiro imóvel. A adoção de benefícios condicionados à faixa de renda ou à finalidade da aquisição poderia equilibrar arrecadação e acesso à moradia no Brasil.

A tributação de 5% de IR sobre novas emissões de LCI altera profundamente o panorama de funding do setor imobiliário em São Paulo. Embora a transição até o fim de 2025 ofereça uma janela de oportunidades, os compradores de primeira viagem devem se preparar para um ambiente de crédito mais caro e dinâmicas de preços mais moderadas a partir de 2026. A diversificação de fontes de financiamento, o uso estratégico de instrumentos isentos e o acompanhamento de políticas públicas regionais serão essenciais para mitigar os efeitos e viabilizar a aquisição da casa própria na capital paulista.

Fontes pesquisadas:

LCI e LCA: como funcionam e o que pode mudar com a cobrança de IR anunciada pelo governo (https://g1.globo.com/economia/noticia/2025/06/09/lci-e-lca-como-funcionam-e-o-que-pode-mudar-com-a-cobranca-de-ir-anunciada-pelo-governo.ghtml)

LCIs e LCAs: entenda como será a tributação desses papéis com a nova medida proposta pelo governo (https://veja.abril.com.br/economia/lcis-e-lcas-entenda-como-sera-a-tributacao-desses-papeis-com-a-nova-medida-proposta-pelo-governo/)

Para cortar IOF, novos tributos devem atingir bets, fintechs e renda fixa (https://economia.uol.com.br/noticias/redacao/2025/06/09/para-cortar-iof-novos-tributos-devem-atingir-bets-fintechs-e-renda-fixa.htm)

LCI, LCA, CRI, CRA, debêntures: investimentos que vão perder isenção de Imposto de Renda (https://valorinveste.globo.com/mercados/brasil-e-politica/noticia/2025/06/09/lci-lca-cri-cra-debentures-investimentos-que-vao-perder-isencao-de-imposto-de-renda.ghtml)

Saiba o que são LCI e LCA e o que muda com a nova proposta para IOF (https://www.cnnbrasil.com.br/economia/investimentos/saiba-o-que-sao-lci-e-lca-e-o-que-muda-com-a-nova-proposta-para-iof/)